Artigo: Inovação patrimonial sem investimento inicial Por Cícero Erivelthon, Secretário Estadual da Procuradoria da República no Estado do Ceará.

01 de junho de 2026 – Todo gestor municipal conhece de perto uma frustração silenciosa: a lista do que a cidade precisa é sempre maior do que o dinheiro em caixa. Falta uma unidade de saúde no bairro distante, uma escola infantil, a reforma de uma secretaria que funciona em prédio alugado e improvisado. E, quase sempre, a resposta é a mesma — esperar uma emenda, recorrer a um financiamento caro ou adiar mais uma vez. No Ceará, isso não é exceção: dos 184 municípios, três em cada cinco encerraram 2025 em situação fiscal crítica ou difícil, segundo o Índice Firjan de Gestão Fiscal.

O que poucos gestores percebem é que já existe uma forma de modernizar a infraestrutura pública sem a necessidade de desembolsar recursos na fase mais onerosa do projeto: a construção. E não se trata de uma inovação recente nem de uma experiência incerta. Há mais de vinte anos, as Parcerias Público-Privadas (PPPs) e os contratos Built to Suit (BTS) vêm sendo utilizados com sucesso em todo o país para viabilizar investimentos que, de outra forma, demorariam anos para sair do papel. Apesar disso, esses instrumentos continuam pouco presentes na realidade da maioria dos municípios. O motivo não é jurídico, pois a legislação é sólida, a jurisprudência é favorável e os modelos estão amplamente testados. O que ainda falta é disseminar conhecimento e superar a cultura administrativa que associa a realização de obras públicas exclusivamente à existência de recursos disponíveis em caixa. Em um cenário de restrições orçamentárias crescentes, talvez a maior inovação não esteja na tecnologia, mas na forma de pensar e financiar o desenvolvimento das cidades.

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A lógica é simples. Em vez de o poder público investir diretamente na construção de um equipamento, o parceiro privado realiza os investimentos necessários e assume os riscos da implantação. Em contrapartida, recebe pagamentos distribuídos ao longo do contrato. Dessa forma, a população passa a usufruir do equipamento imediatamente, enquanto o impacto financeiro é diluído no tempo.

No caso das PPPs, previstas na Lei nº 11.079/2004, o parceiro privado pode construir, operar e manter equipamentos públicos por períodos que variam de cinco a trinta e cinco anos. Para escolas, unidades de saúde, centros administrativos e equipamentos sociais, o modelo mais utilizado é a PPP administrativa, em que o próprio município é o usuário do serviço.

Já o Built to Suit é especialmente indicado para imóveis públicos. Nesse modelo, o investidor constrói ou adapta um imóvel conforme as necessidades da administração, que passa a utilizá-lo mediante pagamento mensal previamente definido em contrato. Ao final do prazo contratual, o imóvel pode ser incorporado ao patrimônio público, dependendo da modelagem adotada.

Um exemplo concreto dessa possibilidade está sendo estruturado no município de Quixadá, no Sertão Central cearense. A Câmara Municipal identificou que sua atual sede já não atende adequadamente às necessidades de funcionamento do Poder Legislativo. A solução encontrada foi a estruturação de um contrato Built to Suit para construção de uma nova sede com aproximadamente 1.748 metros quadrados de área construída.

O projeto prevê um investimento privado estimado em R$ 5,3 milhões, sem qualquer desembolso inicial por parte da Câmara. Em vez de realizar uma obra pública tradicional, o município pagará uma contraprestação mensal de aproximadamente R$ 66 mil durante um prazo contratual de 240 meses. Com isso, torna-se possível viabilizar uma estrutura moderna, acessível e adequada às demandas institucionais sem comprometer a capacidade imediata de investimento do poder público.

A experiência demonstra que o principal obstáculo para adoção desses modelos não é jurídico nem financeiro. O verdadeiro desafio está na mudança de cultura administrativa. Durante décadas, gestores públicos foram acostumados a associar infraestrutura pública exclusivamente à realização de obras financiadas diretamente pelo orçamento. Hoje, contudo, existem mecanismos capazes de antecipar investimentos e acelerar a entrega de resultados à população.

Os órgãos de controle têm reconhecido a legitimidade dessas soluções quando adequadamente estruturadas. O Tribunal de Contas da União possui diversos entendimentos favoráveis à utilização de parcerias com a iniciativa privada, desde que observados os requisitos de planejamento, estudos de viabilidade, transparência e seleção competitiva do parceiro privado.

Nesse contexto, a atuação da Procuradoria Municipal e das equipes técnicas torna-se fundamental. Estudos preliminares, análises de risco, avaliações econômico-financeiras e minutas contratuais bem elaboradas são os elementos que transformam uma boa ideia em um projeto seguro e sustentável.

No fundo, a discussão não é apenas sobre contratos. Trata-se de encontrar formas mais inteligentes de resolver problemas históricos dos municípios brasileiros. O capital privado existe, busca oportunidades e está disposto a investir em projetos sólidos. O que muitas vezes falta é a estruturação adequada para conectar esse interesse às necessidades da população.

O exemplo de Quixadá demonstra que a inovação patrimonial não é uma realidade exclusiva das capitais ou dos grandes estados. Com planejamento, segurança jurídica e visão de longo prazo, municípios de qualquer porte podem construir escolas, unidades de saúde, centros administrativos e sedes institucionais sem exigir investimentos imediatos do orçamento público. Mais do que uma alternativa financeira, trata-se de uma nova forma de governar: focada em resultados, eficiência e melhoria concreta da qualidade de vida da população.

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